Правовое агентство "Юридический ликбез"

г. Геленджик ул. Ленина 16                 т. 8(86141) 3 50 30
г. Новороссийск ул. Козлова 13        т. 8(928) 257 97 69

Составление договоров

Сделки между гражданами, сумма которых превышает 10 000 рублей должны быть оформлены в простой письменной форме.

Несоблюдение простой письменной формы лишает стороны в случае спора ссылаться на свидетельские показания.

Кроме соблюдения письменной формы, договор должен содержать данные идентифицирующие стороны, а так же содержать существенные условия, без которых считается незаключенным.

Грамотное  составление договоров в случае конфликта между сторонами, станет залогом успешной судебной защиты ваших прав.

Договоры купли-продажи, мены, дарения.

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Преимущества договора дарения:

  1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
  2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
  3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
  4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
  5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Основные недостатки договора дарения:

  1. При заключении договора дарения между третьими лицами (все кто не является кровными родственниками) необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
  2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
  3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

  1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет, либо не менее трех лет, если недвижимость была передана безвозмездно (ст. 217.1 НК РФ).
  2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
  3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

  1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
  2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
  3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Договор мены

Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.

Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.

По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а  не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).

Согласно  договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.

Также договор мены иногда называют бартером.

При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.

Цена обмениваемых товаров по договору мены

Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора. 

Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Формы сделки по отчуждению недвижимости.

       По действующему законодательству оформить отчуждение недвижимого имущества можно путем совершения сделки как в простой в письменной форме так и путем нотариального ее удостоверения. Обращение к нотариусу за оформлением договора по отчуждению недвижимого имущества будет обязательным в случаях:

  1. отчуждение долей в праве общедолевой собственности на недвижимое имущества,
  2. распоряжением совместным имуществом супругов
  3. И иных случаем прямо предусмотренных Закона.

        С 1 августа 2019 г. обязательная нотариальная форма сделок по отчуждению долей в праве общедолевой собственности отменена в случаях когда все сособственники одномоментно (по одному договору)  отчуждают принадлежащее общедолевой имущество одному покупателю. Сделки по распределению долей также не требуют удостоверения у нотариуса.

        Исключение составляют сделки по приобретению супругами недвижимого имущества в общедолевую собственность. На сегодняшний день Закон предусматривает в качестве законного режима собственности супругов «общую совместную собственность».  При этом «общая долевая собственность» супругов будет иметь не законный, а договорной режим собственности, в связи, с чем такие сделки должны быть совершены в нотариальной форме. В случае наличие у супругов брачного договора  возможны отступления от общего правила.

       Иные сделки, нотариальная форма совершения которых прямо не предусмотрена Законом, нотариальному удостоверению не подлежат.

 

       Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки.

        Если жилое помещение принадлежит нескольким собственникам, и один из них хочет продать свою долю в составе объекта, то для оформления такой сделки необходимо заключить письменный договор купли — продажи доли квартиры (договор купли- продажи доли в праве собственности на квартиру).

     После того как продавец принял решение о продаже доли в квартире, он обязан уведомить иных участников долевой собственности о намерении реализовать свою долю в жилом помещении. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, с указанием цены, а также других существенных условий продажи.

      Собственники долей жилого помещения имеют преимущественное право покупки при отчуждении одним из участников своей доли в квартире. Для реализации такого права участник долевой собственности должен выразить свое согласие на приобретение доли, после чего продавец обязан заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру с дольщиком. Если такое согласие будет выражено несколькими участниками, то отчуждаемая доля будет разделена частями, соразмерно тем долям, которые имеются на момент продажи у данных участников долевой собственности.

        Однако, преимущественное право покупки доли другими собственниками не может быть применено в случае заключения соглашения о пожизненном содержании с иждивением, а также при продаже доли квартиры с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом.

Стоимость услуг Правового Агентства "Юридический Ликбез" :

  • анализ и юридическая оценка договора — от 1 500;
  • составление договора (проекта) — от 3 000;
  • подготовка дополнительных соглашений — от 2 000.

Правовое агентство «Юридический ликбез» Составление договоров.